LTV DTI DSR 뜻 차이점 확실히 이해하자

LTV DTI DSR 뜻 차이점 확실히 이해하자

 

이번 글에서는 주택 관련 대출 규제의 주요 개념인 LTV DTI DSR 뜻과 차이점에 대해 살펴보겠습니다. 이 개념들을 이해하기 위해서는 먼저 대출 규제가 왜 필요한지 알아보는 것이 중요합니다.

 

주택을 구입하려는 사람 입장에서는 대출 규제가 불필요하게 느껴질 수 있습니다. 하지만 정부와 금융당국에서는 이러한 규제가 필수적이라고 봅니다. 그렇다면, 왜 대출 규제가 필요한지 알아보겠습니다.

 

 

대출 규제가 필요한 이유

대출 규제가 존재하는 이유를 이해하기 위해 하나의 예를 들어보겠습니다. 한국부동산원 통계에 따르면, 서울의 아파트 평균 매매가격은 2015년 초반 상승장에서 약 5억 원이었고, 이후 8년간의 상승기를 거쳐 약 11.5억 원까지 올랐습니다. 그러나 2021년 12월을 정점으로 가격이 하락하여 현재는 약 10.1억 원에 머물고 있습니다.

 

만약 대출 규제 없이 LTV를 90%로 허용했다면, 11.5억 원의 90%인 약 10.3억 원이 대출되었을 것입니다. 이렇게 되면, 대출금이 담보 가치보다 높아지는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

이와 같은 상황을 피하기 위해 정부는 주택담보대출 비율을 조정합니다. 시장이 상승할 때는 LTV를 낮추고, 시장이 하락할 때는 대출 규제를 완화합니다. 이는 주택 시장의 불안정성을 줄이고, 대출 부실화를 막기 위한 조치입니다. 많은 사람들이 매번 변동되는 규제를 이해하고 따라가려 노력하지만, 중요한 것은 규제가 아니라 시장 변화에 맞춰 자신에게 맞는 최적의 시점을 찾는 것입니다.

 

 

LTV란 무엇인가?

LTV는 Loan to Value의 약자로, 주택의 가치 대비 대출금의 비율을 의미합니다.

 

LTV =  대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100

 

예를 들어, 10억 원짜리 아파트의 LTV가 70%라면, 7억 원의 대출이 가능합니다. LTV는 주택을 담보로 하는 대출의 중요한 기준입니다. 주택은 실물 담보 중에서도 가장 안정적인 자산으로 평가받기 때문에, 금융기관에서는 일반적으로 낮은 이율로 대출을 제공하려고 합니다.

 

 

 

 

DTI란 무엇인가?

DTI는 Debt to Income의 약자로, 소득 대비 부채 상환 비율을 의미합니다.

 

DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 × 100

* 모든 주택담보대출 : 2건 이상의 모든 주택담보대출 합계

 

이는 소득에서 얼마나 많은 부분이 부채 상환에 사용되는지를 나타냅니다. 예를 들어, DTI가 40%인 경우 연소득이 1억 원인 사람은 4천만 원까지 부채 상환에 사용할 수 있습니다. 이는 대출 가능 금액을 결정하는 중요한 요소입니다.

 

 

DSR이란 무엇인가?

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채 원리금상환비율을 의미합니다.

 

DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100

 

이는 모든 부채의 연간 원리금 상환 총액을 기준으로 대출 한도를 결정하는 비율입니다. DSR은 DTI와 유사하지만, 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 한다는 점에서 차이가 있습니다. DSR을 기준으로 대출을 진행하면 더 보수적인 대출 금액이 산출됩니다.

 

 

LTV, DTI, DSR의 차이점

 

LTV는 주택 가격을 기준으로 대출 규제를 합니다. 반면, DTI와 DSR은 소득과 부채 상환액을 기준으로 대출을 제한합니다. 이 규제들이 동시에 적용될 경우, 어느 하나의 기준에서 탈락하면 두 기준 모두를 충족하는 수준에서 대출액이 결정됩니다.

아무래도 조건을 하나만 적용했을 때보다 두 기준을 모두 충족하는 대출금액은 낮아질 수 있겠죠.

 

 

현재 대출 규제 상황

현재 대출 규제는 시장 상황에 따라 급격하게 변하고 있으며, 그 내용도 매우 복잡합니다. 주택 수, 매수하려는 주택 가격, 규제 지역 여부 등에 따라 다르게 적용됩니다. 이 외에도 주택임대사업자의 경우에도 다른 규제가 적용될 수 있습니다. 따라서, 실제 대출을 받기 위해서는 각 금융기관에서 세부 사항을 확인하는 것이 필요합니다.

 

 

마치며

이렇게 대출규제의 필요성과 LTV DTI DSR 뜻과 차이점 등에 대해 알아보았습니다. 대출 규제는 시장의 안정성을 유지하고, 대출 부실화를 방지하기 위한 중요한 수단입니다. 규제의 세부 내용보다는 큰 개념을 이해하고, 시장 변화에 적응하는 것이 중요한 시기라고 생각합니다.