1주택자 전세자금대출 조건 정말 가능한가 정책형 일반형

1주택자 전세자금대출, 정말 가능한가요? 헷갈리는 조건을 한 번에 정리했습니다

집이 한 채 있지만 당장 이사를 해야 하는 상황, 생각보다 자주 옵니다. 직장 이동, 아이 학교 문제, 부모님 간병처럼 피치 못할 이유가 생기죠. 그런데 검색을 해보면 “무주택만 된다”는 말도, “가능하다”는 말도 섞여 있어 더 혼란스럽습니다.

결론부터 말하면, 정책형 전세대출(예: 버팀목)은 무주택이 원칙이라 1주택자는 보통 대상이 아닙니다. 대신 보증기관(HF·HUG·SGI) 연계 ‘일반’ 전세자금대출에서 조건부로 가능합니다. 아래 표로 깔끔하게 비교해 드릴게요.

 

먼저 큰 그림: 어떤 종류가 있고, 무엇이 가능한가 정책형 vs 일반형, 보증기관별 차이를 이해하면 절반은 끝

전세자금대출의 큰 분류

전세자금대출 분류 한눈에 보기

구분	대표 예시	대상(1주택 가능?)	핵심 포인트
정책형	버팀목(청년·일반), 신혼 특별	대체로 무주택만 가능(1주택은 보통 불가)	소득·자산 요건, 금리 우대. 다만 1주택은 제외되는 경우가 대부분
일반형(보증 연계)	은행 전세대출 + 보증기관(HF/HUG/SGI)	1주택 가능(보증기관 요건 충족 시)	임차보증금 한도, 보증비율, 심사(소득·부채·주택유형) 등 조건 확인 필수

※ 정책형은 보통 무주택 요건이 강합니다. 1주택자는 일반형(보증 연계) 위주로 검토하세요.

요약 Tip — “1주택인데 전세대출이 될까?” → 일반형(은행+보증기관)을 찾으면 됩니다. 세부 제한은 보증기관마다 달라요.

보증기관별로 무엇이 다른가

실무에서 가장 많이 쓰는 보증기관은 HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증)입니다. 1주택 허용 범위, 임차보증금 상한, 보증비율이 다릅니다.

 

① HF(한국주택금융공사) — 일반전세자금보증

HF 일반전세자금보증 핵심 요건

항목	내용 요약
임차보증금 상한	수도권 7억 / 그 외 지역 5억 (월세 혼합 시 전월세전환율로 환산)
주택보유 수	본인+배우자 합산 1주택 이내 허용
보증비율	기본 90% (수도권·규제지역은 기관 공지에 따라 80% 적용 구간 존재)
기타 주의	투기지역·투기과열지구 내 3억 초과 아파트 보유 시 제한

* 은행·지역별 심사차가 있어 창구 확인이 필요합니다.

② HUG(주택도시보증공사) — 주택임차자금보증/전세금안심대출보증

HUG 보증 핵심 요건

항목	내용 요약
보증비율/한도	임대보증금의 80% 이내, 수도권 최대 4억 / 비수도권 3.2억 ※ 1주택 보유자는 보증한도 2억(지역 무관)
심사 포인트	최근에는 임차인 상환능력(소득·부채)을 함께 반영 → 개인별 한도가 달라질 수 있음
담보 안전성	선순위채권·주택가격에 따라 실보증 한도가 줄 수 있음(깡통전세 예방 목적)

* 전세보증금반환보증(임대인이 보증금 못 돌려줄 때 보호)과 전세자금대출보증(은행 대출 보호)을 함께 묶어 쓰는 케이스가 많습니다.

③ SGI(서울보증) — 은행 연계 보증(주로 아파트·일반주택)

SGI 연계 전세대출 특징

항목	내용 요약
적용 대상	은행 전세대출 이용 시 보증(상품·주택유형에 따라 요건 상이)
1주택 가능 여부	여러 은행 약관에서 합산 1주택 이내 요건으로 취급(은행/보증 심사 충족 시)
유의사항	규제지역·고가주택 등은 제한 가능, 은행별 한도·금리·보증요건 차이 큼

* 동일 SGI라도 은행 상품별로 세부 조건이 다르니, 실제 취급 은행 기준으로 확인하세요.

중요 — 수도권·규제지역은 전세대출 보증비율이 80%로 운영되는 구간이 있으며, 시장 상황에 따라 보증·심사 기준이 조정될 수 있습니다.

“될까요?”를 빠르게 가르는 체크리스트

• 보유 주택 수 → 본인+배우자 합산 1주택 이내면 일반 보증 통과 가능성이 생깁니다.
• 임차보증금 규모 → HF는 수도권 7억/비수도권 5억(월세 혼합 시 환산), HUG는 보증비율·한도(수도권 4억/비수도권 3.2억)를 확인하세요.
• 보증비율 → 보통 80~90% 범위. 지역·기관·시기별로 달라질 수 있습니다.
• 상환능력 → 소득·기존 부채에 따라 실제 한도가 줄 수 있어요(특히 HUG는 상환능력 반영).
• 주택 안전성 → 선순위채권이 많거나 하자가 있는 집은 한도가 깎일 수 있습니다.

간단 계산 예시

전세대출 한도 계산 감잡기(설명용)

상황	임차보증금	보증비율	보증기관 한도	가능 대출액(이론상 최대)	비고
HF(수도권)	5억	80~90% 구간	임차보증금 상한 7억 이내	최대 4~4.5억	실제론 소득·신용·은행심사로 조정
HUG(1주택)	4억	80%	1주택 보증한도 2억	2억	개인 한도(소득·부채) 반영 시 추가로 달라질 수 있음

* 위 표는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 같은 조건이라도 은행·보증기관 심사에 따라 달라질 수 있어요.

자주 막히는 포인트 정리

정책형(버팀목 등)과 무엇이 다른가요?

정책형은 무주택 중심이라 1주택은 보통 대상이 아닙니다. 1주택이라면 은행 일반 전세대출 + 보증기관 조합을 검토해야 합니다.

DSR(총부채원리금상환비율) 영향이 있나요?

전세대출의 DSR 반영 확대 논의가 이어지고 있어, 상환능력 중심 심사가 강해지는 흐름입니다. 은행은 소득·부채를 더 꼼꼼히 보게 됩니다.

수도권·규제지역은 더 어렵나요?

해당 지역은 보증비율이 낮게(예: 80%) 적용되는 구간이 있고, 은행 내부 관리도 더 엄격한 편입니다. 같은 소득이라도 한도가 더 적게 나올 수 있어요.

Q&A — 실제로 많이 묻는 질문 중·고등학생도 이해할 수 있게 쉽게 답합니다

FAQ

Q1. 저는 1주택자인데, 어떤 경로로 신청하나요?

은행 창구(또는 모바일)에서 전세자금대출을 신청하면서, HF/HUG/SGI 보증을 연계합니다. 지역·주택유형·소득·부채에 맞춰 은행이 가장 맞는 보증기관을 붙여 줍니다.

Q2. 한도는 어떻게 정해지나요?

크게 임차보증금 규모 × 보증비율과 보증기관별 한도, 그리고 개인의 상환능력(소득·부채)으로 결정됩니다. 선순위채권이 많거나 규제지역이면 한도가 줄 수 있습니다.

Q3. 버팀목은 정말 안 되나요?

버팀목 같은 정책형은 원칙적으로 무주택 세대가 대상입니다. 1주택이면 일반형으로 우회하는 게 보통입니다.

Q4. 1주택이면 반드시 집을 팔아야 하나요?

은행·보증기관의 심사 방식에 따라 매각 확약을 요구하는 경우도 있지만, 제도적으로 항상 필수는 아닙니다. 다만 규제지역·고가주택 보유 등은 제한 요인이 될 수 있어요.

Q5. 어떤 보증기관을 고르면 좋을까요?

정답은 없습니다. HF는 1주택 허용 범위가 비교적 명확하고, HUG는 상환능력 반영으로 개인별 한도가 유연하며, SGI는 은행상품별로 조건이 다양한 편입니다. 같은 사람이라도 기관·은행마다 결과가 달라질 수 있어 ➊ 내 소득·부채, ➋ 임차보증금 규모, ➌ 주택유형·지역을 기준으로 2~3곳 비교가 유리합니다.

마치며 “무주택 아니면 끝?” — 그렇지 않습니다

1주택자의 전세자금대출은 일반형 + 보증기관 조합에서 길이 열립니다. 핵심은 ① 보유주택 수 1 이내, ② 임차보증금 한도, ③ 보증비율, ④ 상환능력의 네 가지입니다. 이 네 가지를 표로 점검하고, 은행 두세 곳을 비교해 보세요. 같은 조건이라도 결과가 달라질 수 있습니다.

실전 체크리스트
▸ 등기부등본(선순위채권 확인) ▸ 주민등록 전입·확정일자 계획 ▸ 임대차계약서(공인중개사 날인)
▸ 가족관계증명·혼인관계(필요 시) ▸ 소득증빙(근로·사업) ▸ 기존 부채 내역
▸ 은행 2~3곳 사전상담 캡처/견적 비교