1주택자 전세 자금 대출, 헷갈리는 부분만 콕 집어 정리

 

1주택자 전세 자금 대출, 헷갈리는 부분만 콕 집어 정리

“집 하나 이미 있는데 전세 대출이 될까?” 이 질문으로 검색하셨다면, 핵심은 ‘어떤 보증기관·은행을 쓰느냐’와 ‘실거주·주택보유 수 제한’입니다. 아래 표와 순서대로 따라오면, 본인 상황에서 가능한 선택지가 무엇인지 바로 감이 옵니다.

왜 헷갈릴까? (검색 의도 공감)

전세자금대출은 은행이 단독으로 취급하는 게 아니라 보증기관(한국주택금융공사·HUG·SGI)의 보증을 끼고 나갑니다. 그래서 같은 “전세대출”이라도 무주택만 가능한 상품이 있는가 하면, 1주택자도 가능한 일반형이 따로 있어요. 여기에 지역·집 유형(오피스텔 포함), 보증비율(80%·90%) 같은 요소가 더해지니 복잡해 보이는 거죠.

요약 한 줄 — 1주택자도 일반 전세자금보증(예: 한국주택금융공사 일반형)이나 일부 은행·SGI 기반 상품으로 가능성이 있습니다. 다만 실거주, 주택보유 수, 규제지역 고가 아파트 보유 여부 등 추가 조건을 꼭 확인하세요.

가능/불가를 가르는 기준 먼저 보기

보증기관별 ‘1주택자’ 가능 여부 요약

구분	핵심 조건	1주택자 가능성
한국주택금융공사(HF) 일반 전세자금보증	임차보증금 상한(수도권/비수도권), 계약금 5% 이상 지급, 잔금일·전입일 기준 신청기한 등 내규 준수. 합산 주택보유수 1주택 이내까지 허용하며, 규제지역 고가 아파트 취득 제한 등 추가 요건 존재.	대체로 가능 일반형 기준. 단, 세부 한도·보증비율은 지역/소득/신용에 따라 달라짐.
HUG(주택도시보증공사) 버팀목 등 정책형	정책성(무주택 세대주 위주), 소득·자산 요건 엄격, 임차보증금·면적 제한.	대체로 불가 정책형은 무주택 요건이 일반적. (일반형은 은행별로 확인)
SGI 서울보증 은행 비대면/일반형	은행·보험 내부심사 적용. 부부 합산 주택보유수 1주택 이내 허용하는 사례 다수. 일부 상황에서 상환능력(DSR 유사 기준) 강화 적용.	가능 사례 다수 단, 유주택+고LTV 시 상환능력 심사 강화 가능.

※ 같은 기관이라도 상품군·은행 내규에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 2~3곳 동시 타진이 안전합니다.

한도·보증비율·상한은 이렇게 잡힌다

핵심 수치 구조 한눈에

항목	내용	체크 포인트
보증비율	일반적으로 임차보증금의 80% 또는 90% 범위. (수도권·규제지역은 80%가 흔함)	같은 금액이라도 지역·기관에 따라 대출 가능액 차이가 큼.
임차보증금 상한	기관별 상한 존재(예: 수도권·비수도권 상이). 은행·상품에 따라 별도 한도도 병행.	임차보증금이 상한을 넘으면 보증·대출 자체가 불가할 수 있음.
1주택자 가산 제한	일부는 1주택 보유 시 보증한도 축소(예: 일반형 기준 별도 한도) 등 내규 존재.	“최대 〇억원” 광고라도 1주택자는 별도 캡을 두는 경우가 있으니 주의.
신청 시점	잔금일 또는 전입일 기준 일정 기간 내 신청(기관마다 다름). 계약금 5% 이상 납부 필요.	신청 기한을 넘기면 보증 발급이 거절될 수 있음.

 

실거주와 주택보유수는 특히 민감합니다.
대출 실행 후 실거주가 확인되지 않거나 2주택 이상이 되면 즉시 상환 사유가 될 수 있어요. 또한 규제지역의 일정 가격 초과 아파트 취득은 제한·상환 사유로 자주 등장합니다. (은행·상품 안내문을 꼭 확인)

필요서류·진행 순서 (학생도 이해되게)

진행 순서 & 서류 체크리스트

단계	무엇을 하나요?	핵심 서류
① 계약	공인중개사를 통해 임대차계약 체결, 계약금 5% 이상 납부	임대차계약서(확정일자 필수), 계약금 영수증
② 대출상담	은행 앱/영업점에서 HF·HUG·SGI 중 보증 라인 선택, 한도·금리 조회	주민등록등본, 재직·소득 증빙(근로·사업), 가족관계·혼인관계 증명
③ 보증심사	보증기관 심사(주택보유수, 신청기한, 실거주성 등 점검)	필요 시 추가서류(중개대상물 확인서 등)
④ 대출실행	보증서 발급 후 은행이 집주인 계좌로 송금, 전입 및 확정일자 완료	전입신고 완료 확인, 등기부 등 추가 확인서류

팁: 확정일자+전입은 보증금 보호의 기본 장치입니다. 반드시 먼저 챙겨 두세요.

금리·상환 구조, 이 정도만 이해하세요

금리·상환 구조 핵심

항목	쉽게 설명	주의 포인트
금리 계산	대체로 기준금리 + 가산금리 − 우대금리 구조. (6개월 변동·2년 변동 등 상품별)	우대금리는 갈아타기/신혼/실적 조건 등으로 달라지고, 시점마다 변동.
상환 방식	전세대출은 보통 만기일시상환(매달 이자만, 만기에 원금 일시상환)	중도상환수수료 유무, 연장 가능 조건을 미리 확인.
상환능력 심사	무주택은 이자부담률 중심인 경우가 많지만, 유주택+고LTV는 DSR 40% 등 원리금 기준이 적용될 수 있음.	같은 임차보증금이라도 유주택+보증금 대비 대출비율이 높으면 한도가 확 줄 수 있어요.

실무 체크
• 은행마다 “잔금일 30일 전 ~ 15일 전까지 신청”처럼 접수 마감이 다릅니다. 너무 촉박하면 보증 발급이 지연될 수 있어요.
• 대출 실행 후 실거주가 아니거나, 부부 합산 2주택 이상이 되면 즉시 상환 사유가 될 수 있습니다.

상황별 전략 (1주택자를 위한 현실 가이드)

케이스별 선택 가이드

상황	추천 접근	포인트
현 주택 유지 + 다른 지역 전세	HF 일반형 또는 SGI 기반 일반 전세대출 라인 탐색. 임차보증금 80%를 기준으로 여유 있는 집 선택.	1주택 캡(보증한도) 및 실거주 요건, 규제지역 고가아파트 보유 제한 재확인.
한도가 모자라다	보증비율 90% 지역·상품 검토(비수도권 등). 임차보증금 자체를 낮추거나 월세 일부 전환도 고려.	유주택+고LTV는 원리금 기준 심사로 더 깐깐할 수 있음.
청년·신혼 등 정책형	무주택 전용이 많은 편. 1주택자는 일반형이 현실적.	정책형은 소득·자산·면적 제한이 촘촘. 일반형과 병행 비교.
보증금 회수 안정성	전세보증금 반환보증 가입 여부도 점검.	대출 보증과 다른 제도. 만기 때 집주인이 보증금을 못 돌려줄 위험을 덜어줌.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 집이 한 채 있는데도 전세대출이 되나요?

가능성 있습니다. HF 일반 전세자금보증이나 SGI 기반 은행 상품 중에는 합산 주택보유수 1주택 이내 허용 라인이 존재합니다. 다만 상품별로 상한·캡(예: 1주택자 별도 한도)과 지역·가격 제한이 있어요.

Q. 수도권과 지방의 보증비율이 왜 다르죠?

보증기관 내규상 수도권·규제지역은 보증비율을 보수적으로(예: 80%) 잡는 경우가 많습니다. 같은 보증금이라도 지역에 따라 대출 가능액이 달라질 수 있는 이유죠.

Q. 신청 시점은 언제까지인가요?

기관·은행별로 다르지만, 잔금일 또는 전입일을 기준으로 정해진 기간 내 신청해야 합니다. 계약금 5% 이상 선납이 보편적 조건입니다.

Q. 실거주 확인은 왜 이렇게 엄격하죠?

전세자금대출은 실거주 목적이라서, 실거주 미확인·2주택 이상 보유 등은 즉시 상환 사유가 될 수 있습니다. 규제지역 고가 아파트 취득 제한도 자주 등장해요.

Q. 유주택자에게 DSR(원리금 기준)까지 보나요?

일부 보증사는 유주택 + 보증금 대비 대출비율이 높을 때 원리금 기준(DSR 40% 등)을 적용하도록 심사 강화를 공지했습니다. 실제 적용은 기관·은행·개인 소득 구조에 따라 달라집니다.

Q. ‘전세대출 보증’과 ‘전세보증금 반환보증’은 뭐가 달라요?

전세대출 보증은 은행 대출을 위한 보증이고, 전세보증금 반환보증은 만기 때 집주인이 보증금을 못 돌려줄 위험을 덜어주는 별도 장치입니다. 서로 다른 제도이니 혼동하지 마세요.

마치며

1주택자라고 전세대출이 막히는 건 아닙니다. 다만 어떤 보증 라인을 타느냐, 실거주·주택보유 수와 지역·가격 조건을 충족하느냐가 승부예요. 위 표대로 ① 보증기관 선택 → ② 한도·비율 체크 → ③ 신청기한·서류 점검만 지키면, 불필요한 반려 없이 깔끔하게 통과할 수 있습니다. 마지막으로, 확정일자·전입은 보증금 보호의 첫 단추라는 점을 꼭 기억하세요.